融创2021年合同销售额5973.6亿同比增4%，境内外债务重组取得阶段性进展

12月9日，融创中国（01918.HK）披露其2021年经审核业绩报告。财报显示，融创全年合同销售额5973.6亿元，同比增长4%，收入1983.9亿元，核心数据保持稳定。

受行业极端环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响，毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元；净资产1246.7亿；剔除减值影响后的核心经营利润125.7亿元。

2021年下半年以来，房地产行业发生巨变，流动性紧张大规模蔓延，据不完全统计，在港上市房企、物企中年报迟发的企业接近30家。因融创目前债务重组方案尚未最终落定，根据相关审计准则，负责融创本次年报审计的核数师立信德豪对公司由债务重组对持续经营产生的不确定因素未作意见，但对2021年综合财务报表的其他内容表达了充分认可。在当前的行业环境下，融创此次进行了较大规模的减值后，净资产超1200亿元、归母净资产超800亿元，显示出公司底子厚实，具备较好的恢复基础。

与此同时，融创积极采取如推进债务展期与整体重组、寻求与资产管理公司或金融机构的合作获取新融资、稳定经营确保项目交付等多项措施，以改善公司流动性压力与财务状况，目前各项举措均已取得阶段性进展。截至目前，融创已成功达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

公告显示，依据境外债务的初步重组框架，包括30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。

为了向本集团提供适当的时间以恢复运营及流动性，预计新票据于重组后前两年的部分利息可以只计提不支付，之后相关利息再以现金支付；若干资产的处置所得款项净额( 如有 )将作为偿还新票据的额外资金来源。

历经数月与债权人小组的沟通磋商，融创境外债重组顺利推进，重组框架已初步获得大多数债权人的认同。截至本公告日，融创仍在与债权人小组沟通上述境外重组方案，且尚未就境外重组的条款订立正式协议。融创预期将继续与债权人小组进行积极和建设性的对话，以尽快落实重组方案的条款。

与此同时，融创也正积极推进境内公开债整体重组，近日已对债券持有人发布境内债重组方案，并将就展期方案召开债券持有人会议进行投票表决。方案一旦通过，融创将成为继富力、龙光之后又一家完成境内债重组的房企。

根据公告内容，融创于2022年6月30日的有息负债金额与2021年底相比无重大变动，其中境外有息负债本金额约110 亿美元(未经审核)。在该等境外债务中，约 37 亿美元(约占境外债务总额的 34%)的原始到期日为2022年底前。

由于当前市场情况，融创物业开发板块的资金流动性受到限制。截至2022年6月30日，物业开发板块包含其合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元(未经审核)，其中并表的现金余额约为410亿元，大部分存放于项目层面的监管账户。

基于各种假设，融创对未来现金流预测为：未来7年左右，融创连同其合营及联营公司的开发项目预期产生现金流总额约为3200 亿元(该金额为偿付项目层面债务后的现金流，且未考虑酒店、商业、乐园等持有物业变现的资金流入)，该预测现金流总额中约20%预期可用于境外实体偿债;未来7年或更长时间内，将视市场情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产，预计将使集团整体流动性增加约600 亿元。

日前，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易，项目将获注资超120亿元。新融资的落地，很大程度上得益于资产管理公司与金融机构对融创优质资产的认可。财报显示，截至去年年底融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿，约80%位于核心一二线城市。

在"保交付、保民生"的政策背景下，2022年1-11月融创累计交付约15万套，交付量保持行业前三。随着下半年各地房地产纾困资金的落地，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已累计获批纾困资金超百亿。